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出险60天,融创的自救与煎熬

驹从筠 adminqwe 2022-05-30 10:42:02 149 0

  原标题 【深度】出险60天,融创的自救与煎熬

  记者 | 牛钰

  这次融创按时偿还了一笔境内债利息。

  5月27日,融创应该支付33亿公司债“20融创02”的本期利息,利率5.6%,据融创此前公告披露,两个交易日前就将本期债券的利息足额划付至中国证券登记结算上海分公司指定的银行账户。

  业内人士对界面新闻表示,按照融创目前的披露习惯,如果无法偿还,会提前公告展期计划,但此份公告已说明会将足额利息转入指定账户,就意味着这笔利息已如期偿还。

  其实5月15日,融创还为此前展期18个月的40亿公司债“20融创01”,偿还了首次10%的本金兑付,即人民币4亿元,也以“划付至银行账户”为公告口径。

  在今年3月之前,如此小规模的利息兑付对千亿房企龙头融创来说,尚不足以成为关注点。

  毕竟去年上半年,融创还秉持其一贯的大手笔作风,用99.1亿收购了广西本土房企彰泰80%的股权,还提前偿还了2022年2月到期的8亿美元债。并且,在全国各地集中土拍中积极拿地,共获取土地权益货值2135亿元。

  去年中期会议上,孙宏斌做了一个精准的预判:下半年的市场压力会比较大,整个融资市场的信贷市场压力也比较大,销售压力也大。但他并未预料到,春节后市场的持续低迷及资本市场的波动,让融创也掉出了安全区。

  一年过去,融创从大手笔提前还债,转向“能还尽还”,而面对境内外债短期兑付压力,以融资“借旧还新”方式行不通,销售端也迟迟未出现回暖,最终还是走到了债务展期这一天。

  跌出安全区

  今年初,融创对公开债务的态度仍保持“能还尽还”,于1月20日如期偿还两笔合计约42.5亿元债务,包括一笔33.15亿元境内可回售私募债,一笔9.36亿元境内ABS。

  对于一些非公开债务,态度也是如此,可能会出现延期情况,但一直处于安排兑付的状态。比如1月17日,中天精装指出融创西南区域应于2021年12月30日归还公司的战略合作履约保证金3000万至今未还,次日,中天精装便收到了相应款项,并公告称延期兑付保证金事宜已妥善解决。

  虽然明面上可以平安度过今年一季度,但自去年下半年开始的股价走低趋势愈演愈烈,接连多个交易日跌幅超过15%,截止3月底因无法按期发布年报而停牌的最后一个交易日,融创股价已跌至4.58港元/股,较去年同期31.35港元的收盘价下跌85%。

  并且,融创资金流动性紧张的情况已经完整显露了出来。

  3月25日,融创房地产集团在上海证券交易所发布公告称,无法筹措到足额资金兑付4月1日到期的40亿债券,随后便与债券持有人进行了谈判,孙宏斌主动为该笔债劵提供不可撤销的连带责任担保,还将阿朵小镇等资产摆出来增信,得以顺利展期18个月,先付足额利息,再分期兑付本金。

  展期之后的融创得以喘息,足额本金与5月15日本金均成功兑付,从境内债来看,融创目前面临的流动性危机并不似之前般紧迫。

  但5月12日,融创公告称,预期不会支付4月到期的4笔美元债利息,合计发行规模27.42亿美元,即期利息约1亿美元。

  内房企如果无法按期偿还美元债利息,会触发债务违约的条例,债务人有权要求融创立即支付债券的本金和应计利息,即便距离这笔债券的本金兑付还有一定的时间,而且,国际评级机构下调评级和展望,也有可能触发其债务加速到期。

  这意味着,经历多重波折,融创还是走到了债务逾期这一步。

  据融创透露,公司将寻求相关债务的整体解决方案,并已委任华利安诺基作为财务顾问,盛德律师事务所为法律顾问。

  作为全美并购咨询投行中排名第一的华利安,近年来凭借重组专家的身份在国内声名鹊起。此前已有多家房企委任华利安作为债务重组的财务顾问,比如龙光、佳兆业、花样年、当代置业等。

  据统计,融创目前共存续12笔公开境外债,合计发行规模为77.62亿美元。其中,有两笔6亿美元债将于今年6月14日及8月18日到期,合计12亿美元。

  从多家房企化解方式来看,目前,债券置换是中资美元债主流处置方式,当构成违约或提前进行债务重组,谈判债券置换为新债券,以给流动性问题与一定的缓期时间。

  如此来看,面对美元债提前还款的短期压力,整体寻求境外债务重组虽是更好的解决方式,但实属不得已的选择。

  自救困局

  回头来看,融创的自救是从抛售贝壳股票开始的。

  去年10月29日,融创首次公开出售贝壳股权回笼5.54亿美元,彼时市场想法还是其在积极止损贝壳估值下跌带来的亏损,同时回笼一点现金流,以提前准备应对今年债务。

  但随后融创补充现金流的动作愈加频繁,其流动性压力已经非常明显了。至今,融创包括利用股东借款、股权融资、资产出售等方式,已进行了210天的“自救”行动。

  除两度出售贝壳股票回笼资金约68.9亿元外,去年11月,融创中国及融创服务已完成配售股份事项,所得款项净额(扣除相关费用后)合计约为73.43亿港元(折合约9.42亿美元),此外,孙宏斌将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给融创中国经营发展使用。

  在处置资产方面,融创已转手多个项目。例如,11月将杭州两项目股权转让给合作方滨江,回笼资金16.73亿;同月,其将商管业务转让给融创服务,交易代价18亿元,去年12月其出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,交易总价26.8亿元。

  今年1月份,融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发,转让价格为14亿元。另外,其还将武汉项目出售给当地城投集团、深圳一项目股权出售予中融信托、退出了与厦门国贸合作的广州增城国贸融创学府壹号项目等,目前还在谈判出售融创深圳冰雪城事宜,但接盘方仍无法确定。

  事实上,从融创半年报披露的土储情况来看,西部与环渤海的土储面积最大,二者相加约占其总土储的一半,但本轮成功处置的资产,大多位于长三角、珠三角区域。

  不止是融创,正在遭遇流动性问题的房企大多会先考虑出售长三角、珠三角资产,比如重仓环京的荣盛发展此前将徐州、常州两项目放入资产包中意图出售,还有消息称当代置业正在考虑转手佛山高地价项目。

  如今房企需要快速出售资产回血,需要考虑有没有接盘方和价格折扣,长三角与珠三角市场相对具有韧性,可以谈判的空间比较大,而若依靠如今的北方、西部相对而言回暖更慢的市场表现,相关资产处置计划推进往往更难以落地。

  另外,融创拥有很多文旅和酒店优质资产,均具有投入大、周期长的特征,也为其带来了资金压力,短期无法依靠其回笼现金流。

  实际上,处置资产虽为重要手段,但对头部房企来说,长期低价出售资产又将反向影响到市场回款,另一方面,缩减规模也会影响其未来发展。

  等风来

  自救回笼了不少资金,但由于一直处于净偿还状态,让融创如今“不得已”拉长解决债务问题的时间线。

  对于融创来说,债务展期意在保证境内经营稳定,调动资源、盘活资金优先保复工、保交付。以求在市场向好趋势下逐渐恢复现金流,抢抓销售回款。

  据官微信息显示,近两月,融创于石家庄、昆明、南京、重庆、成都、海南、杭州等地均有项目交付,并且此前受疫情影响的一些地区项目正在复工阶段。

  国内知名建设工程第三方评估公司深圳瑞捷(300977),于5月中旬回应投资者称,去年以来公司与融创密切协商回款措施,截至目前融创陆续有现金回款,同时有序推进包括抵房等在内的各种偿债方案。

  据去年中报数据,融创可售货源超过人民币6600亿元,长三角、西部、环渤海地区分别占比29%、25%以及20%,且存货规模不断增长,超过6000亿,占流动资产的比重接近七成,库存较大,除非能够快速实现销售,否则在融资方面遇紧的情况下,资金压力很快就会出现。

  但除了西部,大多受到本轮疫情影响。作为融创销售粮仓的上海及周边、以及其他包括浙江、江苏、广州、西安、成都等核心城市均受到很大影响,3-4月合同销售金额同比大幅下降约65%。

  截至2022年4月底,融创中国累计实现合同销售金额约859.3亿元,同比减少约49.75%;累计合同销售面积约为638.4万平方米,同比减少44.5%;合同销售均价约为13460元/平方米。

  等待市场回暖又拉长了融创的时间战,也是当下最难解的一环。销售端表现不佳,无法带来足够的可用现金流,也是造成短期债务难题的重要原因之一,即期待的市场回暖却没有具体的时间。

  另一个难题则是融资困境,自去年10月份以来,融创再未在公开市场发行债券,由于资本市场的剧烈波动叠加评级机构对融创评级下调,其推动的专项融资等资金方案陆续也被迫中止。

  今年以来,房企融资端逐渐向好,多家房企可获得并购贷、发债额度,比如日前碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股这5家房企,因资金经营面向好而带有示范性质,近期密集发行公司债。

  但无论是银行发放的并购贷额度,还是第一轮示范房企成功发债,对目前的融创来说,都无法沾边,并且债务已出现逾期问题,传导融资更是难上加难,仍在期盼更有针对性的融资扶持。

  另外,融创正在等待外援入场,考虑引入战略投资者,以加速改善公司的整体信用状况,快速恢复融资能力,重新进入良性发展轨道。联系到此前与AMC洽谈合作事宜已两月未有进展,如今的债务重组、引入战投可能将花费更多的时间。

  同样是面临流动性压力的房企,金科股份在债务发生展期之前,就获得重庆市政府的扶持,牵头当地国企以项目入股纾困,此前,广东省政府也召集奥园、富力、雅居乐与保利、中海等国企开会,为出险房企收并购牵线搭桥。

  从目前出险房企情况来看,粤系房企进展快速。佳兆业4月初与招商蛇口、长城资产签署了合作协议,走出了一条“央企+AMC+出险企业”纾困路径,华南城则在5月16日迎来了深圳特区建发入主,近期,有消息称,奥园也有望迎来山东一家国企的战略入股。

  融创不知何时能等来战投的青睐,只能等待融资、楼市的暖风,以解决当下的流动性危机。

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